ראשי בדק בית – מחיר למשתכן

בדק בית – מחיר למשתכן

זכיתם בהגרלה של מחיר למשתכן?
עתידים להיכנס בקרוב לדירתכם החדשה?
זה הזמן לבדוק את הנכס!

בדיקת דירות חדשות במסגרת "מחיר למשתכן" הינה שונה מעט מבדיקת דירות חדשות אחרות ומצריכה מעבר לאיתור ליקויי בניה גם ידע מקדים של הבודק ובקיאות במפרט המחייב של מחיר למשתכן.

רגע לאחר אישור הזכייה ובחירת הדירה על ידכם, תתבקשו לחתום על חוזה מכר אשר אליו יצורף המפרט המחייב, יש לשים לב שקיימות מהדורות שונות למפרט המחייב וחשוב מאוד לשים לב איזה מפרט נכון לגבי פרויקט המגורים שלכם.

כיוון שבמסגרת מחיר למשתכן לא ניתנה לכם הדיירים אפשרות לבצע שינויים בדירה כגון הזזת המחיצות בנכס, הוספת שקעים או נקודות אינסטלציה וסידור הנכס אדריכלית כרצונכם, אתם חייבים לוודא שאכן קיבלתם את הדירה בהתאם לאותן דרישות הקיימות במפרט המחייב.

פניה מהירה

להלן מספר דוגמאות על קצה המזלג לנתונים ששווה מאוד לשים אליהם לב בעת ביצוע בדק בית מחיר למשתכן,
כמובן שחשוב לבדוק את כל המפרט במלואו

מידות הנכס – במפרט המחייב קיימת הגדרה מלאה לגודל חדרי השינה ושאר השטחים בחלל המגורים, במקרה שלכם זה מאוד קריטי כיוון שחויבתם מראש על מחיר לפי מ"ר:

.2.2.1.1 חדרי שינה:

שטח מזערי של חדר שינה לא יפחת מ- 9 מ"ר

מידת הרוחב בין קירות חדר שינה לא תפחת מ – 2.80 מ'

שטח מזערי של חדר שינה הורים לא יפחת מ- 11 מ"ר.

מידת הרוחב בין קירות חדר שינה הורים לא תפחת מ – 2.90 מ'

בדירה ששטחה 75 מ"ר ומטה ניתן ששטח מזערי של חדר שינה הורים לא יפחת מ – 10 מ"ר ומידת הרוחב לא תפחת מ – 2.80 מ'

בדירה ששטחה מעל 75 מ"ר ניתן ששטח מזערי של חדר שינה הורים לא יפחת מ- 10 מ"ר ומידת הרוחב לא תפחת מ- 2.80 מ'

רק אם תוכנן בחלל אחר בתוך החדר מקום חלופי לארון בגדים באורך 200 ס"מ לפחות.(חדר ארונות, מבואה בחדר וכו').

2.2.1.2 שטח סלון ופינת אוכל:

השטח המזערי של חדר מגורים /סלון ופינת אוכל לא יפחתו מהמפורט להלן:

דירת 3,3.5 חדרים: 21 מ"ר

דירת 4,4.5 חדרים: 23 מ"ר

דירת 5,5.5 חדרים: 25 מ"ר

דירת 6 חדרים ומעלה: 26 מ"ר

בדירה ששטחה 75 מ"ר ומטה ניתן ששטח מזערי של סלון ופינת אוכל לא יפחת מ – 18 מ"ר

בדירת 4 חדרים ומעלה מידת הרוחב של חלל חדר הדיור לא תפחת מ- 3.60 מ'

טיח, צבע ובלוקים

כמו כן קיימות דרישות מפורטות לגבי הבלוקים, הטיח וצביעת הקירות:

4.1.3

בכל מקרה, בחדרי הרחצה הקירות ייבנו מבלוקים המוגדרים כ"עמידים למים" ע"י היצרן או מבלוק בטון.

4.2.1

גמר הקירות בבניה קונבנציונאלית יהיה טיח + צבע אקרילי אובהתאם לחומר הבניה של הקירות.

4.2.2.

גמר תקרה יהיה טיח + סיד סינתטי. במרחב מוגן הגמר יהיה בהתאם להנחיות פיקוד העורף + צבע אקרילי.

גם ריצוף הדירה וחיפוי הקירות נכללים במסגרת הדרישות במפרט המחייב, ויש לשים לב גם לגדלים וגם לסוג הנבחר בטופס בחירת הדייר המצורף לחוזה מכר:

4.4.1

ריצוף לכל הדירה : אריחים במידות 60X60 ס"מ

4.4.2

ריצוף בחדרי הרחצה ובמרפסות שמש :

אריחים במידות 30*30 ס"מ , 33X 33 ס"מ

במרפסות ששטחן 15 מ"ר ומעלה על המוכר להציע בנוסף למידות האמורות לעיל אריחים שלפחות מידת צלע אחת בהם היא 60 ס"מ לפחות.

4.6

חיפוי קירות:

המוכר יציע לבחירת הקונה אריחים בשלוש מידות שונות לפחות :

אחת מהן תהיה 60 *30 ס"מ והמידות האחרות תוצענה מבין אלה : 50* 20 ס"מ, 50* 25 ס"מ, 60* 20 ס"מ, 60* 15 ס"מ. המוכר יהא רשאי להציע, בהסכמת הקונה, אריחים במידות דומות למפורט וכן במידות נוספות ללא כל שינוי במחיר הדירה.

ביקורת בדק בית מחיר למשתכן גם למטבח - לב ליבו של הבית

המטבח לרוב משמש כמרכז העיניינים בבית ויש חשיבות לוודא כי אכן הוא עומד בתקנים ובדרישות.

חלק מאוד חשוב שלעיתים קרובות מצאנו בו חוסרים בפרויקטים של מחיר למשתכן שכבר נבדקו זהו המטבח, בדק בית מחיר למשתכן מאתר לא אחת ליקויים וחוסרים במטבח.

במפרט קיימים כ- 3 דפים הרלוונטיים שלבדיקת המטבח שקיבלתם ויש לשים לב לכל פרט ולדעת לחשב אותו נכון

8.1.2

אורך מזערי של ארון מטבח מכל פינה לא יפחת מ- 1.25 מ"א

8.1.3

המטבח יתוכנן כך שמידת רוחב הנישה / המקום המיועד למקרר תהיה לפחות 95 ס"מ.

8.4.1

מידת אורך הארון התחתון תימדד לאורך קיר המטבח; פינה מחושבת. פעמיים באורך הארון.

8.4.2

חללים המיועדים למדיח, תנור, כיריים וכיו"ב, למעט מקרר, המשולבים בתוך הארונות ייכללו באורך הארונות.

9.1.1

ציפוי חיצוני: פורמייקה / פוסטפורמינג . ידיות מתכת.

9.1.2

ציפוי פנימי וגמר מדפים: מלמין או פורמייקה.

חדר ומרפסת השירות יתוכננו בהתאם לדרישות ויש לשים לב לכל פרט כך שתתאפשר נוחות ומרחב במקומות אלה

גם כאשר אתם תולים כביסה חשוב שיהיה לכם נוח, לא מספיק להתפשר "על מה שיש", כדאי לדעת שיש מינימום תנאים שחייבים להתקיים.

12.1.1

למרפסת השירות יהיה פתח לאוויר חוץ, אשר ממנו תהיה גישה ישירה למתקן תליית הכביסה. הפתח יהיה סגור בחלון הניתן לפתיחה. מובהר כי לא תתאפשר סגירה בתריס בלבד.

מידות רוחב החלון ואופן פתיחתו יהיו כאלו המאפשרים לאדם בוגר תליית כביסה והגעה לכל רוחב מתקן תליית הכביסה.

בכל מקרה, מידת רוחב פתח נטו לא תפחת מ- 75 ס"מ והגישה מול הפתח תהיה פנויה לחלוטין.

סף תחתון של הפתח לא יעלה על הגובה הנדרש עפ"י כל דין והתקנת מתקן תליית הכביסה תהיה בצמוד לסף התחתון של הפתח.

לא יאושר למקם דוד דירתי / מתקן אחר באופן שיפגע בתליית הכביסה ובגישה החופשית לכל אורך המתקן.

12.1.3

הכנה למכונת כביסה ולמייבש כביסה. ההכנות יתוכננו כך שכל אחד יונח על הרצפה בנפרד (לא אחד מעל השני).

דלתות פנים, חלק נכבד בעיצוב פנים הבית ואיכות החיים בו

יש לשים לב שדלתות הפנים עומדות בדרישת התקן הישראלי 23 וכוללות את כל האלמנטים שהקבלן מחויב לספק במסגרת המפרט המחייב:

14.1.4

משקוף הדלת יהיה בהתאם לתקן ישראלי מס' 23 ; בעל הלבשות פולימרי או עץ בגמר ובגוון תואם לדלת ויכלול פסי אטימה;

המשקוף לאחר התקנתו יהיה עמיד למים.

14.1.5

בחדרי האמבטיה והמקלחת מנעול סיבובי "תפוס פנוי" וצוהר / – צו אור בכנף הדלת.

חלונות הנכס חייבים להיות בעלי זיגוג כפול עם חלל אוויר בניהם על מנת להעניק בידוד אקוסטי ותרמי טוב יותר, כמו כן יש חובה לספק הכנה לרשתות

16.1.1

חלונות מסוג אלומיניום עם זיגוג כפול ) Double Glazing (, המורכבים משני לוחות זכוכית עם מרווח אוויר ביניהם )זיגוג בעובי 4 מ"מ

לפחות משני הצדדים עם מרווח אויר של לפחות 6 מ"מ

חלונות הבית אחראים על הנראות, על הראות, על הבידוד והמיזוג

לפחות משני הצדדים עם מרווח אויר של לפחות 6 מ"מ ( ;

החלונות ורכיביהם יהיו בעלי תו תקן ואביזרים מקוריים,ובכללם: סרגלי זיגוג, אטמי גומי EPDM , צירים, גלגלים, ידיות מובנות, מנגנוני פתיחה ונעילה; החלונות יותקנו על ידי מתקין מורשה מטעם היצרן.

לפחות משני הצדדים עם מרווח אויר של לפחות 6 מ"מ ( ;

16.1.7

בכל חלונות ההזזה יותקן נתיב נוסף במסילה כהכנה לכנף רשת אחת;

כיורים, אסלות ומה שביניהם, בקיצור: סניטריה

יש לשים לב שהכלים הסניטריים יהיו בדיוק בהתאם למידות הנדרשות ויהיו עשויים מהחומרים שנבחרו:

17.1.7

במטבח תותקן קערת מטבח בהתקנה שטוחה ) למעט כיור חרס כפול שניתן שיהיה בהתקנה תחתונה ( .

המוכר יציג לבחירת הקונה:

א. קערת מטבח בודדת במידות 40/60 ס"מ / קערת מטבח כפולה

במידות 80/46 ס"מ.

ב. את חומר הקערה מכל מידה כאמור : חרס/ אקרילי /

סילי קוורץ / נירוסטה

17.1.10

בתא המקלחת תותקן סוללה למים חמים וקרים רב דרך – ) אינטרפוץ 3 דרך( מיקס מהקיר, כולל צינור שרשורי, מתלה מתכוונן, מוט החלקה טלסקופי ומוביל אנכי באורך 60 ס"מ לפחות ומזלף; או לחילופין לפי בחירת הדייר, זרוע מהקיר באורך 30 ס"מ וראש מקלחת בקוטר 15 ס"מ.

17.1.6

בכיורי הרחצה ובכיור המטבח יותקנו ברזים מדגמים מיקס פרח – והם ימוקמו על מישור משטח העבודה או הכיור; ברז המטבח יהיה מסוג ברז נשלף במידות להלן: עומק 20 ס"מ, גובה 25 ס"מ. מידות ברז כיור רחצה תהיינה: גובה 15 ס"מ ,עומק 15 ס"מ;.

מבין הנושאים החשובים ביותר - החשמל

סוגיית החשמל היא מעט בעייתית לבדיקה, במרבית הפרויקטים של מחיר למשתכן נתקלנו בקבלנים שלא מספקים את תכנית החשמל, חשוב לציין שבתכנית כזאת ניתן לבדוק האם השקעים, המתגים וגופי התאורה מוקמו כנדרש, במרחקים הנכונים מהקיר ובגבהים שנקבעו מרצפת המגורים, בהעדר תכנית מסוג זה ניתן רק לבדוק האם סופקו הכמויות הנדרשות בכל חדר בנפרד ללא התייחסות למיקומם בתוך החדר:

עוד פרטים רלוונטיים שחשוב שיבדקו אם סופקו בפרק החשמל הם:

"נקודת טלוויזיה תקשורת וטלפון" – 3 נקודות כוללות כבילה ייעודית על פי תקנות, מגיעה קומפלט לחדר וכוללת נקודת טלפוניה, נקודת – תקשורת בין מחשבים, נקודת טלוויזיה חיבור לקליטת שידורי – – חובה, כאמור, ואפשרות לחיבור לקליטת שידורי כבלים. הכול כנדרש על פי כל דין. אין זה מההכרח שהנקודות/מוצאים יסתיימו בריכוז אחד.

נקודת דוד חשמלי, תכלול קו חשמל ישיר מלוח החשמל הדירתי ועד לדוד במקום התקנתו, מוליכים 2.5 ממ"ר בצינור בקוטר מתאים, בהתקנה סמויה, לרבות מפסיק בטחון לעמידה חיצונית ליד הדוד והמעמד, מפסיק דו קוטבי עם מנורת סימון, כולל קוצב זמן כאמור לעיל.

גודל החיבור הדירתי יהיה תלת פאזי – 3X25 אמפר; בדירה הכוללת עד שני חדרים יהיה גודל החיבור הדרתי חד פאזי – 1X40 אמפר בכל דירה תותקן מערכת לניטור ולבקרה של צריכת החשמל הדירתית; המערכת תתאים לחיבור תלת פאזי ולרשת החשמל הישראלית ותאפשר הזנת תעריפי החשמל המשתנים.

לסיכום

מעבר לסקירת כל ליקויי הבניה בנכס שמבוצעת בקפדנות על ידנו חשוב מאוד להיצמד ולבדוק היטב את המפרט המחייב הרלוונטי לכל דירה במסגרת מחיר למשתכן, חברת מתן ביקורת מבנים מובילה בתחומה בענף בדק הבית ושמה לה כדגש התמחות בבדיקת דירות מחיר למשתכן, לאחר בדיקת עשרות פרויקטים שנבדקו על ידינו אנו יודעים לזהות את כל החוסרים וה"שטיקים" שקבלנים מסוימים מבצעים בפרויקטים שונים.

חשוב מאוד לציין שרכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן לא מאפשרת לקבלנים לגיטימציה להתעלם מליקויי בניה, כמו כן אנו ממליצים לשנות את התפיסה הרווחת אצל זוכים רבים לקבל את המוצר כפי שהוא בטענה "גם ככה שילמנו פחות על הדירה" … הזכויות שלכם לא שונים מכל רוכש דירה חדשה בישראל והנכם כפופים וזכאים להוראות חוק מכר הדירות על כל המשתמע מכך כולל שנת הבדק ותקופת האחריות.

ההמלצה שלנו היא לבצע בדק בית ע"י חברה המתמחה במפרטים המחייבים ומעסיקה את טובי המומחים לבדיקות דירות חדשות מקבלן תוך שילוב ושימוש בכל האמצעים הטכנולוגיים הדרושים והמקובלים לאיתור שלל ליקוי הבניה.