גישת ההשוואה

גישת ההשוואה בהערכת שווי נכסים היא אחת מהשיטות הנפוצות ביותר להערכת שווי התחלתית של נכס. באמצעות השוואה זו, שמאי מקרקעין משווה את הנכס המוערך לעסקאות קודמות שבוצעו או לנכסים דומים בסביבת הנכס או סביבה דומה.

התהליך המקובל בגישת ההשוואה כולל את השלבים הבאים:

1. איסוף מידע: שמאי המקרקעין מתחיל באיסוף מידע על הנכס שצריך להיות מוערך. זה כולל מידע כמו מיקום הנכס, גודלו, תכונותיו הפיזיות ותנאי השימוש שלו.

2. בחירת נכסים : שמאי המקרקעין בוחר נכסים שיכולים לשמש כנכסי השוואה. נכסים אלו צריכים להיות דומים בצורה מקרבת לנכס המוערך ובאופן שהם מייצגים את השוק בצורה נכונה.

3. ניתוח הנכסים : שמאי המקרקעין מבצע ניתוח מקיף של הנכסים שנבחרו כנכסי השוואה. ניתוח זה כולל מידע על המכירות הקודמות של הנכסים, כולל מחיר המכירה, תכונות הנכס, תאריך המכירה וכל מקור נוסף שיכול להשפיע על השווי של הנכסים.

4. השוואת הנכסים: לאחר ניתוח הנכסים, שמאי מקרקעין משווה בין הנכס המוערך לנכסי השוואה. השוואה זו כוללת את התייחסות לתכונות הפיזיות, המיקום, הגודל, המצב הכלכלי ותנאי השוק של הנכסים.

5. קבלת הערכה: לאחר השוואת הנכסים, שמאי המקרקעין מגיע להערכה מקצועית של הנכס המוערך. הערכה זו מבוססת על המידע הנצבר מהשוואת הנכסים ועל השיקולים המקצועיים של השמאי.

גישת ההשוואה מתבצעת בהתאם למקרה המסוים ולתנאים הנוכחיים בשוק הנדל"ן. זהו כלי חשוב ונפוץ שמקנה לשמאי המקרקעין את היכולת להעריך באופן מקצועי את שווי הנכסים במסגרת הערכתם.

שיעור היוון לנכסי מגורים נמוך יותר מהשיעור בנכסים מסחריים וזאת כתוצאה מכך ששוק הדיור פחות מסוכן והרבה יותר יציב מהשוק המסחרי.

גישה זו נפוצה בדרך כלל בשוק המגורים ובעלת תוקף גבוה יותר במרכיב השומה וזאת בשונה מנכסים מסחריים בהם גישת היוון ההכנסות מקבלת תוקף גבוה יותר.