מה זה שיעור היוון וכיצד הוא נקבע?

שיעור היוון הוא תכונה חשובה בהערכת שווי נכסים והוא מתייחס לתשואה השנתית הנדרשת מהנכס בעתיד. היוון משקף את ההנחה שמשקיע דורש על כסף שיתקבל בעתיד על ידי הנכס.

בהערכת שווי נכסים בהתאם לשיעור היוון, מתבצעת ערכות נכסים על פי התשואה השנתית הצפויה מהנכס. כאשר שמאי המקרקעין מעריך את הנכס, הוא משווה את התשואה הצפויה מהנכס.

במקרה של נכסים מסחריים, שיעור היוון יכול להתבטא בתשואה הצפויה מהשכר השנתי, הרווח המצופה מהנכס או מכל מקור הכנסה אחר. ככל שהתשואה הצפויה גבוהה יותר, השיעור היוון גבוה יותר, ולהפך – ככל שהתשואה הצפויה נמוכה, השיעור היוון נמוך יותר.

שימוש בשיעור היוון מאפשר למשקיעים לבחון את רווחיות השקעה פוטנציאלית בנכס, להשוות בין נכסים שונים ולקבוע את הערך הרצוי לנכס מבחינה כלכלית.

ההבדלים בשיעור ההיוון בין דירות מגורים לנכסים מסחריים נובעים ממאפיינים שונים של השוק וההשקעה בשני סוגי הנכסים. הנה כמה הבדלים עיקריים:

1. רמת הסיכון: נכסים מסחריים, כמו משרדים, חנויות או מלונות, נושאים רמה גבוהה יותר של סיכון מדירות מגורים. זה עשוי להשפיע על שיעור היוון, שיעור התשואה הצפויה שנדרשת כדי להצדיק את הסיכון הגבוה במקרה של נכסים מסחריים.

2. רמת השכר: בנכסים מסחריים, כמו משרדים או חנויות, התשואה מגיעה בדרך כלל מהשכר השנתי שמשתלם על ידי השוכרים. בדירות מגורים, התשואה עשויה לגורם משכר השנתי של הדיירים, אך בנוסף היא יכולה להגיע גם מתשלומי השכירות החודשיים.

3. מחזור השקעה: נכסים מסחריים נוטים לכלול מחזור השקעה גבוה יותר מדירות מגורים. זה בגלל פערי השקעה גדולים יותר עבור תיקונים, ריענון ושדרוג הנכסים המסחריים. מחזור השקעה הגבוה יכול להשפיע על שיעור היוון של הנכסים המסחריים, שיהיה יותר גבוה מאשר של דירות המגורים.

4. קשר לתנועת השוק: שיעור היוון נגרם בצורה ישירה על ידי התנועה והנידון בשוק הנדל"ן. בדירות מגורים, שוק הנדל"ן יכול להיות יותר יציב ופחות רגיש לשינויים ביחס לשוק הנדל"ן של נכסים מסחריים. דוגמא לכך אפשר לקבל מתקופת הקורונה שבה עובדים רבים נאלצו לבצע את עבודתם מהבית, מגמה שממשיכה גם בימים אלה שלאחר תקופת הקורונה ופוגעת משמעותית בשוק המשרדים, ולכן עקרונות הגישה להערכת שווי בנכסים מסחריים עשויים להיות יותר מורכבים ומותאמים למגמות ולמבנה השוק המשתנה בתחום זה.

שימוש בשיעור היוון בהערכת שווי נכסים מסחריים ודירות מגורים מאפשר לקבוע את התשואה הצפויה הנדרשת על מנת להצדיק את ההשקעה בנכס ולקבוע את הערך הכלכלי שלו. בנוסף, השימוש בשיעור היוון מאפשר השוואה בין נכסים שונים בתחום הנדל"ן ולקבוע את התשואה הרצויה מקניית הנכס.

השמאי הממשלתי משמש תפקיד חשוב בקביעת שיעור היוון בהערכת שווי נכסים. הוא מעדכן אחת לחצי שנה את שיעור ההיוון עבור נכסי הנדל"ן השונים. השמאי הממשלתי מיישם את המדיניות הציבורית בנוגע לשיעור היוון ומבצע ניתוחים ותהליכים סטטיסטיים מתקדמים כדי להגיע לתוצאות מדויקות ועדכניות.

תפקיד השמאי הממשלתי כולל את הפעולות הבאות:

1. איסוף נתונים: השמאי הממשלתי אוסף מידע מגוון ממקורות שונים, כולל מסמכים ממשלתיים, נתונים סטטיסטיים, דוחות עסקיים ומקומיים, וכו'. הוא משתמש במודלים ובכלים סטטיסטיים כדי לאסוף ולנתח את המידע המצוין.

2. ניתוח ובחינה: השמאי הממשלתי מבצע ניתוחים סטטיסטיים ובחינה מקיפה של המידע המועבר ומתקן אותו בהתאם למידע המקובל ביותר על ידי הממשלה. הניתוח והבחינה מתבצעים באמצעות כלים מתמטיים וסטטיסטיים, ומציאותיות וסיבוכיות השוואות המספקות תמונה מדויקת יותר של היוון המתאים לנכסים.

3. הערכה והתנהלות: השמאי הממשלתי מבצע הערכות מתמידות של שיעור היוון על פי המידע והנתונים הנאספים. הוא נותן תרומה מקצועית לתהליכי קביעת השיעור הכללי ומבצע תחקורים נוספים על נכסים ממומנים מסוימים על פי הצורך.

4. תמיכה וייעוץ: השמאי הממשלתי מספק ייעוץ מקצועי לגורמים ממשלתיים ולמקבלי ההחלטות הקשורות לשיעור היוון. הוא יכול להמליץ על שינויים במדיניות הציבורית, להעביר הצעות להתייחסות למקרים מיוחדים ולתמוך בתהליכים המשפטיים הקשורים להכנסות ממומנות.

השמאי הממשלתי משמש כגוף עצמאי ואמין, המספק ניהול מקצועי ומתמיד לשיעור היוון בהערכת שווי נכסים. התפקיד שלו הוא להבטיח את הסמכות והדיוק של השיעורים, ולהקנות ביטחון למעורבים השונים בתהליך ההערכה.