הערכת שווי נכסים 

שמאי המקרקעין משמש תפקיד מרכזי בהערכת שווי נכסים, ותפקידו העיקרי הוא לאסוף את כל המידע הנדרש ולהגיע להערכה מקצועית של מצב הנכס ושוויו. במאמר זה, יוצגו השיטות הנפוצות ביותר להערכות שווי. שמאי מקרקעין משמש כ- שמאי דירות מגורים, שמאי לנכסים מסחריים, שמאי למבני תעשייה ומלאכה ושמאי לאדמות חקלאיות.

לצורך הערכת שווי מקצועית ומדויקת שמאי המקרקעין מבצע בדיקות מקיפות נוספות של הנכס כחלק מתהליך ההערכה. הוא בוחן את הנכס ממספר זוויות נוספות כדי לספק מידע נוסף ומקיף לגביו. להלן מספר גורמים המשפיעים על הערכת השווי של שמאי המקרקעין :

1. בדיקת סביבת הנכס: אופי הסביבה והמגמות המתרחשות בתוכה משפיע על שווי הנכס ולכן בדיקת תב"עות כחלק מבחנית הנכס הכרחית לצורך בחינת השווי מגמות כמו התחדשות עירונית או מעבר רכבת הקלה בשכונה יכולים להשפיע על בחינת השווי, כמו כן נבדקות גם מגמות העלולות להשפיע באופן שלילי על הנכס להשפיע על הנוף הסביבתי של הנכס ולשנות את מחירו.

2. בדיקה משפטית: שמאי המקרקעין בודק את הנתונים המשפטיים הקשורים לנכס, כולל מי הבעלים החוקיים של הנכס, קיומו של שעבוד, רישום הדירה במנהל המקרקעין, קיום תקנון לבניין המשותף ועוד. 

3. בדיקת היתר בנייה: שמאי המקרקעין בודק האם יש רישיון בנייה תקף והאם הוא תואם למצב הנכס בשטח. הוא גם בודק האם קיימות חריגות בנייה כלשהן בנכס המוערך.

4. בדיקה תכנונית: שמאי המקרקעין בודק את ההגבלות והתכנים התכנוניים הקשורים לנכס, כגון המרחקים הנדרשים בין בניינים, התקנים למרפסות, המספר המרבי של חדרים שניתן לבנות וכדומה.

5. בדיקה היטלית ומיסים: שמאי המקרקעין מבצע הערכה של היטלים ומיסים הקשורים לנכס, כגון מס שבח, מס רכישה או תשלומים נוספים. הוא גם מדמה ומתחשב בהוצאות צפויות נוספות שיכולות להיות קשורות לעסקה, כמו הוצאות לתיקון ושדרוג הנכס.

6. בדיקה הנדסית: שמאי המקרקעין יכול וצריך לקבל בחשבון ליקויים הנדסיים בנכס כגון: סדקים, רטיבות וכל תקלה או לקוי אחר שעשוי להשפיע על התפקוד או על ביקוש הנכס.

לאחר ביצוע הבדיקות המקיפות הללו, שמאי המקרקעין מכין שומה מפורטת המכילה את כל העובדות, הנתונים, הניתוחים והממצאים שהגיע אליהם, תוך התאמת שיעור היוון לנכס נשוא השומה. דוח זה מספק מסמך מקצועי ומשפטי, שניתן להשתמש בו ככלי למשא ומתן עם המוכר, רשות המיסים או כל גורם אחר המעורב בתהליך הערכת הנכס. דוח זה מהווה מקור מועיל של מידע מקצועי להתנהלות ראויה בתהליך הערכת הנכס ובהליך עסקת המקרקעין עצמה.

הערכת השווי לנכסים מתבצעת על ידי 3 גישות:

 – גישת ההשוואה

 – גישת היוון ההכנסות

 – גישת העלות